Boligmarkedets skjulte sannhet: Rikets tilstand anno 2013

I lengre tid har vi som lekfolk blitt overlesset med artikler som skriker om et boligmarked ute av kontroll, galopperende priser og sist men ikke minst en kommende krise av bibelsk dimensjon. Akkurat krisens størrelse avhenger litt av hvem som anses som ekspert på det gitte tidspunkt. Som nevnt i tidligere innlegg så er prisvekst basert på antydningen, som igjen er subjektivt definert. For en selger har det ingen betydning hvilken forfatning leiligheten er i, får naboen en høy pris så ligger det i menneskets natur at den førstnevnte skal ha høyere pris. Dette er bare en av mange aspekter som påvirker boligprisutviklingen. Et annet aspekt er forvirringen rundt plassering av bolig, da et område har vesentlig høyere etterspørsel enn andre noe som kan virke "prispressende". Det har for en god stund tilbake blitt vedtatt en "dagen-derpå" regel for boligsalg, som innebærer at megler ikke kan formidle et bud med akseptfrist satt tidligere enn klokken 12:00 påfølgende dag etter siste annonserte visning. Videre er det en realitet at meglere ikke får alle pengene før salget er gjennomført (i noen tilfeller får de hele summen etter salget), hvilket skulle etter sunn fornuft tilsi at første visning ikke er så fordømt lenge etter at annonsen er vist for første gang. Gitt regelen og økonomisk fornuft vil dette i praksis si at visning er ca. 1 uke etter annonsering + 1 dag til budrunde = 8 dager, legger man til en feilmargin på 4 dager (konservativt) så har vi altså en annonseringstid på 12 dager. Annonseringstid her er den samme som hos finn.no, altså tiden fra annonsen publiseres til den merkes som solgt.

Det er en kjensgjerning at Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger er pressbyer som opptar mye spalteplass i norske medier. Fra finn.no finnes disse tallene i samme rekkefølge (for april 2013): 18, 15, 19 og 21 dager. I det nevnte konservative forslag på 12 dager, ligger utrolig nok 6 dager under det som er helvete på jord som i denne sammenheng er Oslo. Ved en nærmere gjennomgang av vår hovedstad så viser det seg at ikke eneste gang de siste 4 år har annonseringstiden gått under 15 dager (som igjen er 3 dager mer enn det konservative anslaget). Bergen, Trondheim og Stavanger er hhv. 15, 16 og 14 dager. Det er altså ikke snakk om bristepunktet ennå. En skulle ihvertfall tro det, og journalister hiver seg over at boligprisene stagnerer eller at annonseringstiden for Kristiansand går i været (som et tegn på at Kristiansand holder på å dø ut).

Tatt utgangspunkt i Oslo som i all hovedsak er sakens kjerne (sett fra medias øyne) så finner man at annonseringstiden for en bolig på Ullevål ligger på 17 dager, mens en bolig på Romsås selges på 12 dager. Eureka! Her begynner et interessant studium på prisutvikling og salgstider. Det er nærliggende å anta at jo nærmere den konservative antagelsen på 12 dager man kommer, jo mer fornøyd er selgeren med prisen som igjen betyr at man treffer antydningen eller går over. I motsatt fall får vi lengre salgstid, som naturlig nok kan medføre en pris under antydning. Det er bare en liten hake med denne åpenbaringen: Det finnes ingen funksjon hos finn.no som sorterer etter salgspris eller viser fine grafer over hvorvidt prisen går over eller under antydning. Så, hva kan vi trekke av konklusjon fra dette marerittet som eksperter, media, politikere og meglere skriker etter (nesten hver eneste uke)?

Det finnes ingen fornuftig måte å analysere boligmarkedet på uten å hente ut og analysere all data selv, gitt at man henter ut salgspriser fra kartverket og boligbyggelagene, analyserer prospektene for å danne en oversikt over fornuftig eller ufornuftig antydning, vurderer område mot område, utsikt kontra tilgjengelighet.. Kan fortsette å liste opp momenter til artikkelen blir ugjenkjennelig, men anser poenget som kunngjort: Boligmarkedet som tema er som viagra å anse, burde foreskrives av noen som har peiling.