Norge med underskudd: Flertallsregjering med skylapper

I skrivende stund er 'Oljefondet' på 4 370 milliarder +- (NBIM). Et tall som representerer en verdi som igjen har vært knyttet til utallige debatter siden oljefondet og handlingsregelen ble oppfunnet. Viser forøvrig til et tidligere innlegg: "Sigbjørn Johnsen er ikke en fartssynder". En regel basert en størrelse som ikke er relativ til den virkelige delen av inntektene eller utgifter bærer liksom ingen logikk. Et bærekraftig system vil være det system som kan livnære seg selv, i den forstand at uttaket er mindre en inntjening eller i denne sammenheng bruken mindre enn avkastningen. Med denne tolkning som handlingsregelen legger til grunn vil Norge kunne livnære seg til 'evig' tid.

En nyttig side i jakten på noen fornuftige svar: Statsbudsjettet.no som inneholder ordinært og revidert statsbudsjett tilbake til 2002. I denne sammenheng er det hentet ut inntekter og utgifter fra revidert budsjett. Underskuddet er om noen skulle være i tvil differansen (gitt at den er negativ). Det vi her er interessert i er en variabel som kan beskrive størrelsen på underskuddet som en funksjon av inntekter: u% = underskudd / inntekter. Norge går ikke med underskudd men benytter 'oljepenger' til korreksjonen.

2002: Inn (522.1), Ut (560.8), Underskudd (38.7), U% (7.41)
2003: Inn (516.1), Ut (566.9), Underskudd (50.8), U% (9.84)
2004: Inn (533.8), Ut (601.9), Underskudd (68.1), U% (12.76)
2005: Inn (552.6), Ut (626.8), Underskudd (74.2), U% (13.43)
2006: Inn (590.7), Ut (659.6), Underskudd (68.9), U% (11.66)
2007: Inn (656.6), Ut (695.4), Underskudd (39.0), U% (5.94)
2008: Inn (738.1), Ut (751.1), Underskudd (13.0), U% (1.76)
2009: Inn (733.5), Ut (851.0), Underskudd (117.5), U% (16.02)
2010: Inn (739.8), Ut (879.4), Underskudd (139.6), U% (18.87)
2011: Inn (824.0), Ut (939.8), Underskudd (115.8), U% (14.05)
2012: Inn (864.6), Ut (976.3), Underskudd (111.7), U% (12.92)
2013: Inn (910.6), Ut (1033.4), Underskudd (122.8), U% (13.49)

Med enkle betraktninger kan vi si at snitt-underskuddet 2002 - 2013 er 12.84%, videre er det konservativt å anta at i fremtiden vil inntektene ligge på 900++, i denne sammenheng anslått til 920. I et slikt scenario vil underskuddet teoretisk sett være 920 * 0.1284 = 118.1 milliarder. Fra 2013-budsjettet har vi utgifter til veg&bane(35.4), et tall som benyttes til å beskrive noe av det regjeringen gjør positivt som i seg selv bare er 30% av underskuddet: Hva med de resterende 70%'ene?

For en lekmann er det fristende å anta at utgiftene ( - investering ) overgår inntektene, hvilket igjen kan ledes til å påstå at Norge går med underskudd. Handlingsregelen tar utgangspunkt i oljefondets verdi og som nevnt er meningsløs når man ser på forholdet mellom inntekter og utgifter. Professoren har rett: 2013 overgår 2009 i bruk av oljepenger selv om prosentsatsen av oljefondet er mindre. Fortsetter denne trenden iform av underskudd kombinert med et eller flere dårlige aksjeår så kan vi si farvel til de 4 370 milliardene vi har på "bok".

Boligmarkedets skjulte sannhet: Rikets tilstand anno 2013

I lengre tid har vi som lekfolk blitt overlesset med artikler som skriker om et boligmarked ute av kontroll, galopperende priser og sist men ikke minst en kommende krise av bibelsk dimensjon. Akkurat krisens størrelse avhenger litt av hvem som anses som ekspert på det gitte tidspunkt. Som nevnt i tidligere innlegg så er prisvekst basert på antydningen, som igjen er subjektivt definert. For en selger har det ingen betydning hvilken forfatning leiligheten er i, får naboen en høy pris så ligger det i menneskets natur at den førstnevnte skal ha høyere pris. Dette er bare en av mange aspekter som påvirker boligprisutviklingen. Et annet aspekt er forvirringen rundt plassering av bolig, da et område har vesentlig høyere etterspørsel enn andre noe som kan virke "prispressende". Det har for en god stund tilbake blitt vedtatt en "dagen-derpå" regel for boligsalg, som innebærer at megler ikke kan formidle et bud med akseptfrist satt tidligere enn klokken 12:00 påfølgende dag etter siste annonserte visning. Videre er det en realitet at meglere ikke får alle pengene før salget er gjennomført (i noen tilfeller får de hele summen etter salget), hvilket skulle etter sunn fornuft tilsi at første visning ikke er så fordømt lenge etter at annonsen er vist for første gang. Gitt regelen og økonomisk fornuft vil dette i praksis si at visning er ca. 1 uke etter annonsering + 1 dag til budrunde = 8 dager, legger man til en feilmargin på 4 dager (konservativt) så har vi altså en annonseringstid på 12 dager. Annonseringstid her er den samme som hos finn.no, altså tiden fra annonsen publiseres til den merkes som solgt.

Det er en kjensgjerning at Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger er pressbyer som opptar mye spalteplass i norske medier. Fra finn.no finnes disse tallene i samme rekkefølge (for april 2013): 18, 15, 19 og 21 dager. I det nevnte konservative forslag på 12 dager, ligger utrolig nok 6 dager under det som er helvete på jord som i denne sammenheng er Oslo. Ved en nærmere gjennomgang av vår hovedstad så viser det seg at ikke eneste gang de siste 4 år har annonseringstiden gått under 15 dager (som igjen er 3 dager mer enn det konservative anslaget). Bergen, Trondheim og Stavanger er hhv. 15, 16 og 14 dager. Det er altså ikke snakk om bristepunktet ennå. En skulle ihvertfall tro det, og journalister hiver seg over at boligprisene stagnerer eller at annonseringstiden for Kristiansand går i været (som et tegn på at Kristiansand holder på å dø ut).

Tatt utgangspunkt i Oslo som i all hovedsak er sakens kjerne (sett fra medias øyne) så finner man at annonseringstiden for en bolig på Ullevål ligger på 17 dager, mens en bolig på Romsås selges på 12 dager. Eureka! Her begynner et interessant studium på prisutvikling og salgstider. Det er nærliggende å anta at jo nærmere den konservative antagelsen på 12 dager man kommer, jo mer fornøyd er selgeren med prisen som igjen betyr at man treffer antydningen eller går over. I motsatt fall får vi lengre salgstid, som naturlig nok kan medføre en pris under antydning. Det er bare en liten hake med denne åpenbaringen: Det finnes ingen funksjon hos finn.no som sorterer etter salgspris eller viser fine grafer over hvorvidt prisen går over eller under antydning. Så, hva kan vi trekke av konklusjon fra dette marerittet som eksperter, media, politikere og meglere skriker etter (nesten hver eneste uke)?

Det finnes ingen fornuftig måte å analysere boligmarkedet på uten å hente ut og analysere all data selv, gitt at man henter ut salgspriser fra kartverket og boligbyggelagene, analyserer prospektene for å danne en oversikt over fornuftig eller ufornuftig antydning, vurderer område mot område, utsikt kontra tilgjengelighet.. Kan fortsette å liste opp momenter til artikkelen blir ugjenkjennelig, men anser poenget som kunngjort: Boligmarkedet som tema er som viagra å anse, burde foreskrives av noen som har peiling.

Prisutvikling: Et tullete begrep som burde avvikles

Et knippe artikler fra diverse medier den senere tid [VG, Dagbladet, Aftenposten] viser en del av problemet knyttet til en parameter, som i seg selv er verdiløs. Man kan ikke definere subjektivitet som noe objektivt og troverdig. Prisutvikling i denne sammenheng er subjektiv og revner i limingen ved nærmere ettersyn.

Som eier av en ting enten det er gammel cd eller nyere sportsbil så er det eieren som setter prisen. Er prisen for lav så taper selgeren penger, er den for høy så blir den ikke solgt. En test på om prisen er riktig er hvorvidt salgstiden går opp eller ned, men her er norske medier tilsynelatende inkompetente. Det hender at de omtaler prisutvikling eller annonseringstid men da i forskjellige artikler på forskjellige tider.

Prisantydning, er egentlig prisen selger er villig til å godta. Salgspris og prisantydning er noe som i utgangspunktet er uavhengig av hverandre, da den ene gjenspeiler selger og den andre gjenspeiler samfunnet. Det er en sammenheng mellom økt kvadratmeterpris i juni/juli og nedgang i august/september (+- 1 måned i feilmargin). Hører man på eksperter så omtales det som en generell økning jevnt over hele linja, mens helheten viser en rimelig dramatisk nedgang. Andre tar utviklingen i årets 6 første måneder og beskriver det i detalj om rikets tilstand, det virker som det kan stoppe der med kompetansen.

En leilighet på 20 kvadrat i Kristiansand ligger på ca. 900.000, eller en kvadratpris på 45.000. Tar man så utgangspunkt i en 50 kvadrat vil teoretisk pris ligge på 2.250.000 hvilket er en latterlig pris. Media er farlige sånn sett da journalister i mange tilfeller ikke ser denne koblingen. Det er heller ikke utenkelig at det er flest små leiligheter til salgs i juni/juni, hvor alle har en latterlig høy kvadratpris som igjen påvirker utviklingen. 

Prinsantydning er basert på flere faktorer hvor noen av dem kan være: Verditakst, salg i nabolaget, nyheter, finn.no etc. Som sagt, så kan prisantydning være en totalt skivebom, og i de fleste tilfeller ligger nok prisantydning et hakk eller to for høyt. Man hører ikke mye om det i dag men det er fortsatt et fenomen at salgsprisen i snitt på 40 - 50% ligger under takst (eller prisantydning, avhengig av hvilken journalist som skriver). Det ville vært interessant å vite om salgsprisen i snitt ligger 10% eller 15%, kanskje 5% under prisantydning hvilket igjen ville betydd at vi har en netto prisnedgang. Dette blir bare tankespill, så i neste innlegg kommer annonseringstid hvilket er testen på prisutviklingen. 

Villedende boligprisutvikling, meningsløs statistikk og sunn fornuft

Elendigheten vil ingen ende ta [E24] og [TV2] er bare 2 av mange eksempler. Hva skjer egentlig der ute og er de som uttaler seg egentlig kvalifisert og er journalisten inneforstått med konseptet, og sist men ikke minst er leseren lettlurt, naiv og/eller likegyldig? Det blir brukt begreper som sesongkorrigering, lokkepriser, prisvekst og annonseringstid. Nylig hadde Aftenposten en artikkel om begrepet "Steinkast" som lengdeenhet. Oppriktig talt så er både Eiendomsmegler og Journalist 3årig bachelorgrader iht. utdanning.no. Hva med å vise litt respekt for yrket og utdanningen? (Undertegnede har fortsatt tilgode å lese en gjennomtenkt artikkel eller møte en megler som ikke pynter mye på det positive og toner ned det negative). Tross alt så er det inngrodd greie at vi skal stole på meglere som fagfolk (Og DE utnytter det), og vi skal stole på journalistene fordi de forteller sannheten. Skal ikke svartmale begge yrkene helt, men det er lang mellom lyspunktene.

Det er nærliggende å tro at eiendomsmeglerforeningene benytter data fra finn.no i sine pressemeldinger, gitt at det er bransjen selv som i sin tid fikk startet denne avdelingen. Det er ingen tvil om at journalistene henter ut sine tall herfra og det ukritisk til hva tallene egentlig forteller. Finn.no har utrolig mye informasjon på lager og er i seg selv et vannvittig bra verktøy når det kommer til å analysere boligmarkedet så vell som å orientere seg, lete eller planlegge. Ikke bare kan du søke etter boliger til salgs, du kan også finne solgte boliger (Ihvertfall for en god tid bakover type 1 - 1,5år), du kan finne prisutvikling, annonseringstid og alt dette kan filtreres gjennom en rekke parametre som eksempelvis type leilighet, størrelse, antall soverom, prisklasse m.m.

Galskapen kommer til sitt sanne jeg når man ukritisk tar tall fra finn.no og bruker dette til å lage en god artikkel, argumenterer for endringer i boligpolitikken eller beskriver (i forkledning) tilstanden i landet. I påfølgende innlegg beskrives prisutvikling og annonseringstid i detalj, og hvorfor de mange debattene, samt uttalelsene fra såkalte eksperter er meningsløse og skaper usikkerhet blant både kommende kjøpere og de som vil selge.

I skrivende stund er det 2% av alle boliger til salg som er merket med "ny pris", og her følger en kort innføring i sesongkorrigering av boligpriser. Enjoy!